声明：本文系通过法院已有判决对法律问题予以阐释，不涉及新闻的采编、报道及转载。
物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的，即使以合同的形式作出明确约定，也不具有法律效力。
案件事实
黑龙江省佳木斯市，宋某系奥林新村小区业主，奥林物业公司系该小区的物业服务企业。
年11月16日，宋某与奥林物业公司签订《物业服务合同》，合同约定：物业服务费每月每平方米0.35元，声控灯和庭院灯费用每年每户48元，生活垃圾清运费每年每户60元。
宋某认为，奥林物业公司物业服务不善、小区卫生环境较差，存在弃管行为，且收费项目、收费标准不合法，长期怠于交纳物业费。自年11月16日起至年7月30日止，宋某未向奥林物业公司交纳任何费用。
于是，奥林物业公司以宋某为被告向法院起诉，请求判令宋某支付拖欠的物业服务费.76元、垃圾处理费.34元、声控灯和庭院灯费.87元、监控费.80元，合计为.01元。
各方观点
奥林物业公司
《物业服务合同》明确约定，服务项目包括物业服务费每月0.35元/平方米，垃圾处理费60元/年，声控灯和庭院灯费48元/年，监控费72元/年。在奥林物业公司提供物业服务期间，宋某长期拖欠物业服务费及其他相关费用，已构成违约，应承担违约责任。
宋某
奥林物业公司没有按*府规定的多层每平方米0.3元的标准收费，随意增加收费项目、提高标准、重复收费，且只收费不服务，宋某有权拒绝交纳物业费。而且奥林物业公司服务不达标、质量差，小区杂物遍地、车辆停放无序。
法院认为
一、关于奥林物业公司的收费项目
一般认为，物业服务的内容应当包括公共区域秩序维护、公共区域保洁、公共绿化和共用部分、共用设施设备日常运行保养维护等。
根据《黑龙江省物业服务收费管理办法》第十一条，实行*府指导价的住宅小区物业服务项目内容包括：清洁卫生管理；楼内外相关设备设施的清洁、养护和维护；小区内相关设备设施的清洁、养护和维护。
本案中，奥林物业公司在《物业服务合同》中额外约定垃圾处理费、声控灯和庭院灯费、监控费等均本应包含在物业服务项目中，该约定与法律规定相违背。
二、关于奥林物业公司的收费标准
在我国，住宅物业服务收费实行*府指导价格，由价格主管部门会同房地产行*主管部门提出基准价格及其浮动幅度报*府确定。本案中，奥林新村小区经物价部门备案批准的收费标准为每平方米0.3元。
因此，奥林物业公司主张按照每平方米0.35元的标准收取物业服务费，没有依据。
最终，法院判决，宋某支付年11月16日至年7月30日期间的物业服务费.53元。
法律解析
物业服务费，是物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务费一般包括：管理、服务人员的工资和按照规定提取的福利费；公共设施、设备日常运行、维修的保养费；保安费；办公费；物业管理单位固定资产折旧费；保险费；法定税金；利息等。
长期以来，物业服务企业一直有一个误区，及物业服务费是物业服务企业的收入。实则不然，由上述物业服务费的组成项目可见，物业服务费中很大的一部分是用于小区公共部分的维修、养护及消耗的。
因此，物业服务企业不得擅自扩大收费范围，额外向小区业主收取诸如垃圾清运费、路灯维护费、小区巡逻费等费用。
另一方面，根据《物业服务收费管理办法》，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行*府指导价和市场调节价。具体定价形式由各省、自治区、直辖市人民*府价格主管部门会同房地产行*主管部门确定。
由于物业服务和大众的日常生活密切相关，不少地区均规定执行*府指导价。在有*府指导价的情况下，物业服务企业应当严格执行收费标准，不得超出*府指导价规定的范围收费。
但是，在现实中，不少法院对物业服务企业超出*府指导价收费的行为不予认定，而是以该行为不影响物业服务合同效力为由，要求业主按照合同约定的标准支付物业服务费。如果遇到类似情况，业主可通过向当地物价部门投诉的方式，来维护自己的合法权益，由物价部门要求物业服务企业改正违法行为。
案号：黑龙江省佳木斯市中级人民法院（）黑08民终号
